¿Qué es una licencia de primera ocupación?

por Francisco Serrano del Rey

15 ene. 2015 (20 mar. 2017)

La introducción de regulaciones para alquileres de vacaciones en España ha dejado a muchos propietarios con dudas sobre si serán capaces de continuar alquilando su propiedad como alojamiento turístico. VacacionesEspaña.es ha recibido cientos de preguntas de clientes interesados. Para poder ofrecer la respuesta lo más objetivamente correcta sobre estas y otras preguntas, VacacionesEspaña.es habló con Raquel Pérez de “Pérez Legal Group”.

Hay cuatro preguntas fundamentales y frecuentemente cuestionadas por los propietarios: ¿Qué es una Licencia de Primera Ocupación? ¿Se verán afectada mi declaración de la renta? ¿Cuál es la regla sobre alojamiento turístico situado en suelo rústico? ¿Debo cobrar IVA?

Raquel nos aconsejará en una serie de artículos legales y asesoramiento fiscal. Nuestra primera pregunta trata sobre la Licencia de Primera Ocupación, una de las condiciones para solicitar su licencia en Andalucía en el marco del nuevo decreto, que se publicará en enero de 2015.

¿Qué es una Licencia de Primera Ocupación?

Una Licencia de Primera Ocupación (también conocida como Cédula de Habitabilidad), es una licencia expedida por el Ayuntamiento y otorgada una vez se han terminado las obras de construcción, que permite al comprador habitar la propiedad legalmente. El promotor es responsable de la solicitud de esta licencia, una vez que el Certificado de fin de construcción ha sido emitido. Cada vivienda de nueva construcción tendrá una licencia individual de Primera Ocupación; aunque en los grandes proyectos las licencias normalmente se agrupan para escalas de economías. Las viviendas de segunda mano tendrán una licencia de primera ocupación.

Si ha pasado un largo período de tiempo desde que se terminaron las obras de construcción y el promotor no ha podido obtener esta licencia, puede conllevar a graves problemas jurídicos subyacentes. Aunque no es ilegal firmar ante el notario sin una licencia de Primera Ocupación, el hecho de no tenerla le impedirá tener acceso a los suministros de agua y electricidad para la propiedad. También significa que ningún banco va a estar dispuesto a conceder una hipoteca.

Siempre es recomendable contar con una licencia válida de Primera Ocupación; Sin embargo, hay circunstancias especiales en las que puede ser oportuno no contar con dicha licencia, especialmente si no hay una garantía bancaria que asegure sus pagos iniciales y el promotor está en riesgo de entrar en la administración, a condición de que no haya decisión que afecte a la licencia de obra debido a cuestiones de planificación.

Mi propiedad tiene más de 10 años, ¿necesito aún una Licencia de Primera Ocupación?

Todas las propiedades, independientemente de su antigüedad, necesitan una licencia para construir. Algunas de ellas se llaman Licencias de Primera Ocupación, o si son mayores de 10 años, según el ayuntamiento y la ubicación, la licencia puede tener un nombre diferente, pero eso sí, se necesita una licencia de Primera Ocupación o equivalente.

¿Tengo que renovar mi licencia de Primera Ocupación?

Esto dependerá del tipo de propiedad y donde se encuentre, ya que el procedimiento depende del ayuntamiento local. Por ejemplo, en la Costa Blanca, se obtiene una licencia de primera ocupación y una licencia de segunda ocupación, ya que la primera expira después de cinco años de antigüedad de la propiedad. En la Costa Brava entendemos que la licencia de primera ocupación tiene una duración de 15 años, después de lo cual usted debe solicitar una Cédula de Habitabilidad. Por desgracia, cada región tiene una estructura y un procedimiento diferente para la concesión de la licencia. Es la responsabilidad de propietarios comprobar si tienen en orden la documentación correcta.

¿Cómo se puede comprobar si su vivienda tiene la certificación correcta?

Deberá visitar el ayuntamiento donde se encuentra su propiedad. Tome el número de su registro catastral que podrá encontrar en su factura anual del IBI (Impuesto Sobre Bienes Inmuebles).

¿Puede solicitar una, si no la tiene?

No en todos los municipios se puede. Normalmente, sólo el promotor que construyó el complejo puede solicitar la licencia.

Actualmente existen iniciativas como la del Ayuntamiento de Málaga, que permite solicitar la licencia de primera ocupación para viviendas de uso turístico.

Robert Black, propietario de Costa Brava Rent y autor de Holiday Rental Law in Spain comentó: "Si tiene que renovar su licencia y no está recibiendo suficiente información de su ayuntamiento, le recomiendo que se ponga en contacto con un perito aparejador o arquitecto técnico. Esta es la persona adecuada que podrá llevar a cabo una inspección y firmar el certificado. El aparejador comprueba que las habitaciones tienen un tamaño adecuado, que tiene tomas de corriente, que los aparatos de gas corresponden con las regulaciones y las puertas cumplen con las especificaciones correctas, etc. Es posible que tenga que renovar el calentador de agua o poner más ventilación para el gas. Un topógrafo puede serle de gran utilidad. En la mayoría de los casos el procedimiento es muy sencillo. Renovar un certificado cuesta aproximadamente 100€ para la inspección y 50€ para la presentación de la documentación. Puede tardar unas tres semanas hasta que le sea enviado directamente."

Raquel Perez y su equipo Perez Legal Group son abogados, contables y asesores fiscales. Tienen oficinas en Marbella y Alicante y cuentan con una amplia experiencia en cuanto a propiedades y derechos fiscales en España.