¿Quieres invertir en alquiler vacacional? Descubre cómo

¿Debería invertir en el sector del alquiler vacacional? ¿Cuánto me va a costar? ¿Dónde debo hacerlo? ¿Tendré suficientes huéspedes?

Definitivamente, son preguntas difíciles de responder. Son muchas las variables a considerar cuando nos planteamos invertir, independientemente del objeto de nuestra inversión. Sin embargo, apostar por el sector turístico sigue siendo una opción que ofrece oportunidades de negocio, como es convertir viviendas en alojamientos vacacionales.

Para saber mejor dónde está el mercado candente y el sector turístico más activo, hemos elaborado este artículo. Descubre dónde se quedan los turistas y el precio de la vivienda en España durante el pasado año y la primera mitad de 2018:

• Las zonas más visitadas por turistas son la costa mediterránea y los dos archipiélagos. Aunque capitales como Barcelona o Madrid despuntan en el número de visitantes.

• El alquiler vacacional es la alternativa más rentable frente al alojamiento turístico tradicional para invertir en España

• Existen zonas turísticas con gran potencial para el alquiler vacacional gracias a una situación ventajosa dentro del mercado inmobiliario.

• El mercado inmobiliario sigue incrementando sus precios, por lo que las oportunidades de inversión se reducen progresivamente.

Un vistazo al turismo del 2017

España vuelve un año más a despuntar con sus cifras dentro del sector. Más de 82 millones de turistas internacionales han visitado España durante 2017, un año que cierra con un aumento del 8,9% en el número de visitantes y un gasto total de 87.000 millones de euros, es decir, un 12,4% más comparado con el año anterior.

Según datos proporcionados por el Instituto Nacional de Estadística (INE) y Turespaña, España pasa a ocupar el segundo puesto internacional en el número de llegadas de turistas, adelantando a Estados Unidos y sólo por debajo de Francia.

No sólo el número de visitas mejora. Los 82 millones de turistas en 2017 han gastado un 12,4% más que sus predecesores, con un total de 87.000€. Se estima que cada turista incrementó su gasto en más de un 3%, lo que se traduce en un gasto promedio de 1.061 € durante la estancia.

¿De qué país vienen más turistas?

Reino Unido es el principal emisor de turistas a España. En otras palabras, cerca de 18 millones de ingleses han viajado a España entre enero y noviembre del año pasado, lo que supone un 7% más que en 2016.

En segundo lugar está Alemania, de dónde han venido 11,4 millones de turistas para el mismo periodo. Los franceses se sitúan en tercera posición como las nacionalidades que más han visitado el país. En esas fechas, cerca de 10,7 millones de turistas vinieron de Francia, un 0,4% más que en 2016.

Las pernoctaciones de no residentes en apartamentos turísticos representan el 85,0% del total. Reino Unido es el principal mercado emisor, con un millón de pernoctaciones, un 8,1% menos que en enero de 2017. El siguiente mercado emisor es Alemania, con 518.046 pernoctaciones, un 0,6% más.

Canarias es el destino preferido en apartamentos, con más de 2,7 millones de pernoctaciones, y un descenso del 4,4% respecto a enero de 2017. Esta comunidad también alcanza la mayor ocupación, con el 82,2% de los apartamentos ofertados. Por zonas turísticas, la isla de Gran Canaria es el destino preferido, con 967.012 pernoctaciones. La isla de Lanzarote alcanza la mayor ocupación, con el 87% de los apartamentos ofertados.

Un año más, Cataluña se posiciona como la región más visitada de España. Con cerca de 20 millones de turistas, el noreste peninsular se sitúa a la cabeza de las encuestas del número de turistas en interesados. La Costa Brava y Barcelona se mantienen como dos de las zonas con mayor afluencia turística y de mayor ocupación hotelera -y de otros alojamientos turísticos como los apartamentos turísticos, con unos niveles de ocupación en torno al 32% según los datos más recientes de Mayo 2018.

Andalucía gana puestos con respecto al 2016, acercando posiciones con Cataluña en 2017 y durante lo que llevamos de 2018. Madrid, ha igualado las cifras de 2016 durante la primera mitad de 2018, un dato que ilustra el crecimiento del sector en la capital y alrededores.

El número total de pernoctaciones sigue creciendo, aumentando en un 6.1% las estancias de extranjeros. La Costa Brava, la Costa del Sol y las Canarias repiten entre las zonas turísticas con mayor número de pernoctaciones durante el 2017. Aunque Madrid comienza a hacerse un hueco entre las regiones más interesantes para los turistas. 

El perfil del turista que más emplear el alquiler turístico es mayoritariamente extranjero: Concretamente familias procedente del norte de Europa, que buscan un destino de sol y playa, aunque se espera un incremento del turista nacional, ya que según el informe Nielsen de 2016, un 33% de los turistas españoles quieren conocer España.

¿Debo invertir en vivienda vacacional?

Entre las estancias extrahoteleras, el alquiler vacacional se presenta como la alternativa más rentable y valorada por el turista frente al alojamiento tradicional. El 48% del total de la oferta turística urbana en abril de 2015 era ya de alojamientos de este tipo. A pesar de la creciente alarma en torno a este sector, la vivienda turística puede coexistir junto al alquiler de larga temporada sin ningún perjuicio para este.

También se ha comentado la relación entre la vivienda vacacional y su impacto en los precios del alquiler de larga temporada. Algo que ha quedado en entredicho para capitales tan polémicas como Barcelona y Madrid o el archipiélago balear.

Son ya tres los años consecutivos que registran un incremento interanual en el número de compraventa de viviendas, concretamente por encima del 10%. Esto ha tenido un traslado directo a los precios, el principal termómetro del mercado.

Según reporta Tinsa en su informe de 2017, la vivienda aún en manos de promotoras en España está agotando su stock, por lo que se espera un crecimiento de la compraventa de la vivienda de segunda mano. Así como un impulso del desarrollo de nueva construcción. Los síntomas de reactivación del mercado inmobiliario están animando a inversores (en su mayoría españoles) a destinar sus fondos a la adquisición de una vivienda para destinarla al alquiler vacacional.

Capitales y grandes ciudades fue el grupo que más se revalorizó en 2017 (+ 7,5%), seguido por la Costa Mediterránea (+5,7%) y el archipiélago balear y canario (+3,8%). Las localidades más pequeñas, han rebajado ligeramente su valor medio en el último año (-0,4%). El buen tono del mercado, fomentado en parte por la previsión de crecimiento económico y mejora del mercado laboral, estima Tinsa que provocará un aumento de entre el 10% y el 15% en la compraventa de viviendas, que superará las 550.000 transacciones.

Las zonas de costa donde el mercado de la vivienda muestra mayor síntomas de recuperación se localizan en las Islas Canarias, Mallorca e Ibiza, Costa Dorada, el sur de Alicante, la costa oriental de Málaga y la costa gaditana entre Tarifa y Conil.

En el extremo contrario, algunas de las zonas donde todavía es prematuro hablar de recuperación, porque se encuentran en una situación de claro ajuste, son la isla de La Palma; la costa gaditana de Algeciras y alrededores; el litoral oriental asturiano y la costa coruñesa.

El Mediterráneo está, por lo general, más avanzado en la recuperación que las costas atlántica y cantábrica. En todas las provincias del arco mediterráneo se detectan ubicaciones donde el mercado de vivienda vacacional evoluciona positivamente, con la excepción de la costa de Granada y buena parte del litoral almeriense, que estarían finalizando su ajuste. También irían un paso atrás en la recuperación la zona norte de las provincias de Girona, Tarragona y Castellón, así como la zona sur de Barcelona y de Valencia.

El tipo de vivienda vacacional más demandadas a través de nuestra plataforma son variadas en función del destino. En su mayoría el alojamiento ronda entre 1 y 3 semanas.

1. Villas o chalets son los más demandados para destinos de costa. Estas propiedades son las favoritas para las familias gracias a los espacios abiertos y fácil acceso para coches.

2. Pisos y apartamentos. Son las viviendas más empleadas para zonas urbanas. Ideal para escapadas.

3. Adosados. Este tipo de viviendas aportan el tipo de independencia y libertad que las familias buscan durante sus vacaciones.

¿Dónde hacerlo?

Zonas como Alicante y Castellón en la costa valenciana o Cádiz y Málaga han sido las regiones con mayor tendencia a la compraventa de inmuebles destinados a segundas viviendas con fines vacacionales.

Definitivamente, el litoral y la cercanía a las capitales de provincias son las zonas favoritas para destinar las viviendas al alquiler vacacional.

Madrid y Barcelona, aún siendo dos de los destinos más visitados durante el 2017 y principio del 2018, también es donde se espera una subida acusada del precio del metro cuadrado (con valores medios de 2.289 €/m2  y 2.157 €/m2 respectivamente). Pasa de forma similar en las provincias de Málaga, Alicante y Tenerife.

Por otro lado, las zonas más visitadas de España donde la oferta de viviendas vacías disponibles es mayor, es donde una posible inversión sería más acertada. El precio de la vivienda competirá con el de otros inmuebles y crecen las oportunidades de negociación.

¿Cuánto puedo ganar con mi alquiler vacacional?

Aunque estos datos deben tomarse como un valor orientativo, el precio de una vivienda vacacional en el mercado fluctúa notablemente en función de factores como la accesibilidad, el estado de la vivienda, mantenimiento, limpieza, consumo, etc. Además, hay que considerar los costes asociados a la vivienda, así como el pago de tasas en las regiones que lo requieran.

Los precios de un alojamiento vacacional en las costas españolas pueden variar en función de la provincia y temporada escogida para anunciarse. Destinos como Costa Dorada, Costa Blanca y Costa de la Luz se sitúan entre los tres destinos más caros, por lo que tras la inversión en una vivienda, el retorno de la inversión podría optimizarse más fácilmente. Especialmente durante la temporada alta, con viviendas vacacionales que superan los 1.000 euros por semana.

Junio, Julio y Agosto son los meses con un índice de precios muy superior al resto. Especialmente en zonas costeras. Es también importante considerar los los requisitos legales exigidos en para cada región,  ya que la inversión inicial puede oscilar notablemente en función de los requisitos solicitados por cada región (o incluso municipio).