La Federación Española de Asociaciones de Viviendas y Apartamentos Turísticos (FEVITUR) inaugura 2018 con un nuevo estudio elaborado por inAtlas, “El impacto del alquiler de viviendas de uso turístico en el mercado de viviendas en alquiler de Madrid ”.
Tal y como ya señaló con su estudio sobre la situación en Barcelona, inAtlas nos traslada las conclusiones sobre la polémica generada por las viviendas turísticas en los medios. Dejamos atrás un año protagonizado por el impacto mediático sufrido por las viviendas de uso turístico (VUT) debido, entre otros motivos, a la turistificación de las urbes más populares para los viajeros.
Pero, ¿hasta dónde influyen las viviendas vacacionales sobre los precios del alquiler en la capital? De la presentación realizada por Fevitur, se concluye que:
Las viviendas turísticas suponen tan sólo el 0,71% del parque total de viviendas de Madrid. Un porcentaje poco representativo para responsabilizar a la vivienda vacacional como el único agente responsable del aumento de precios.
Tal y como afirmó Gonzalo Bernardos durante su presentación “faltan alquileres turísticos en Madrid”. Gonzalo Bernados, economista y consultor inmobiliario afirmó que la capital tiene un potencial de crecimiento en el sector muy por debajo de su capacidad.
El alquiler en Madrid “es barato”. Comparado con el resto de capitales europeas, Madrid ocupa la penúltima posición en el listado de capitales, con un precio del alquiler 58% más económico que Londres, un 30% que París y un 37% inferior al de Roma.
Por lo que la respuesta corta es no. La vivienda vacacional no influye sobre los precios del alquiler de larga temporada.
Sin embargo, los precios han subido
Tal y como reflejaba el informe previo sobre Barcelona, Madrid ha experimentado una creciente demanda de las viviendas de alquiler de larga temporada. Hecho que no ha pasado inadvertido para los profesionales del sector con una subida del precio del metro cuadrado de un 9,02% y un 15,6% en 2015 y 2016 respectivamente.
2014 terminaba con el primer resultado positivo en el mercado inmobiliario, tras 7 años de crisis económica. El precio del alquiler residencial experimentó un crecimiento interanual de un 1,86%, con un incremento generalizado en todos los barrios de la capital (algunos de ellos por encima del 30%).
La vivienda vacacional ha logrado hacerse con el título de ser el causante de la escasez de vivienda residencial y de provocar un impacto directo en las disminución de la oferta de alquiler residencial. Provocando el consecuente incremento del precio de la vivienda a pesar de ocupar nichos de mercado completamente diferentes.
Tal y como apunta el informe de Fevitur, dicha afirmación se sostiene sólo en algunos de los barrios del distrito Centro: Palacio, Sol, Lavapiés-Embajadores y Chueca-Justicia.
Se estima que, del incremento generalizado del precio de la vivienda es del 7,41%, tan sólo un 1,19% proviene del impacto generado por las viviendas de uso turístico. El informe lo ejemplifica con el alquiler de una vivienda de 63,8 m2 por 1.000 € al mes durante 2016. En este caso, de la subida interanual de 138 € mensuales, 10,23 € son atribuibles al efecto causado por las viviendas vacacionales en dichas áreas.
¿Qué influye en el incremento del precio?
El informe diferencia varios factores fundamentales para la subida media de los alquileres en la capital:
El incremento de la demanda de alquiler residencial
El aumento del poder adquisitivo de la población madrileña. Traducido en:
Nivel de estudios
Perfil internacional
Mejora del empleo
El crecimiento progresivo de la demanda se ha concentrado en los distritos situados en el centro (localizados en la “almendra”) y norte de Madrid, los más atractivos de la ciudad.
A ellos se une el cambio de la composición familiar, que sufre una reducción en el número de individuos que componen un hogar, lo cual aumenta la presión de la demanda sobre la oferta. Siendo, entre otros, los distritos de: Centro, Arganzuela, Retiro, Salamanca, Chamartín, Tetuán y Chamberí.
Durante el periodo comprendido entre 2014 y 2016 despegaron los precios del alquiler y las cifras de población en Madrid. Existe un incremento de más de 31.000 personas en habitantes españoles en la áreas previamente descritas, un crecimiento que se traduce en más de 50.000 nuevos residentes en la capital.
Asimismo, es destacable que la mayor cuota de residentes en los barrios de distrito Centro es extranjera. Europeos y estadounidenses representan el 6,17% de la población empadronada.
También han variado las cifras de los residentes con estudios superiores. Lo cual implica un cambio del perfil económico de las familias residentes en los distintos barrios de Madrid. El indicador de número de habitantes con estudios universitarios ha aumentado, entre los años 2014 y 2016 en 36.787 personas.
Madrid ha pasado de tener una cuota del 23,59% de su población activa con estudios universitarios, en el año 2011, a una del 30,67%, en el año 2016.
El número de hogares que componen las familias residentes en Madrid se ha incrementado entre 2014 y 2016. A pesar de mantener las cifras de población en la capital, se incrementa el número de familias. Algo que queda explicado por la caída del número de personas que habitan en la misma vivienda.
El número de hogares que componen las familias residentes ha aumentado en 15.424 (1,24%), entre los años 2014 y 2016, y en 23.591 (1,92%) entre 2011 y 2016. Entre los años 2014 y 2016, los hogares aumentan en un número de 563 (0,86%). De ello se deduce inicialmente que no se están perdiendo viviendas principales (hogares) en el distrito Centro, sino que su composición ha pasado de 2,19 personas por hogar en 2011 a 2,02 en el año 2016.
El empleo ha sido otro de los factores que han influido en el crecimiento de los precios del alquiler. Madrid lleva registrando crecimientos negativos en el desempleo desde 2013 (-6,37%), alcanzando un descenso de hasta -9,15% en 2016. Tal y como afirma el estudio, los datos de descenso del desempleo en los distritos más céntricos no siempre proceden de la población residente. En muchos casos, sin duda, proviene de la sustitución de la población residente, en paro, por nuevos residentes, con empleo, en los barrios de la ciudad.
Incremento del número de viviendas disponibles en Madrid
Madrid lleva aumentando la oferta de viviendas durante los últimos tres años con un incremento progresivo en las cifras de rotación del mercado de viviendas. En el año 2015, salieron al mercado 211.387 viviendas. En el año 2016, ese número creció hasta las 215.218 viviendas.
Además de dicha rotación, la modificación de la Ley de Arrendamientos Urbanos, en 2013 ha influenciado notablemente en este incremento, la cual reduce de 5 a 3 años la duración mínima de los contratos de viviendas en alquiler.
Por lo que los contratos firmados durante el final del 2013, han vuelto al mercado en alquiler en el segundo semestre del año 2016 contribuyendo al incremento de la presión sobre la demanda de alquiler.
Mientras tanto, las viviendas vacacionales han experimentado un crecimiento progresivo en la capital. Subiendo hasta un 64% de su oferta en el distrito Centro de la ciudad. La vivienda vacacional representael0,71% del parque total de viviendas. Según el informe, de un total de 1.530.955 viviendas disponibles en Madrid durante el 2016, tan sólo 10.895 propiedades se destinan a fines turísticos.
¿Qué impacto tiene?
Según afirma Fevitur en su análisis, el impacto de la vivienda turística en en Madrid es nulo siempre y cuando se extraiga del análisis el distrito Centro. El parque de viviendas disponibles en 2016 fueron 184.959, de las cuales sólo 695 se destinaron al alquiler vacacional, el 0,38% del mercado en rotación.
Lo que se traduce en un impacto significativamente bajo comparado con el alza del 15,6% del precio del alquiler.
El impacto del mercado de las viviendas vacacionales en el distrito Centro es del 1,19% sobre el precio de la vivienda en alquiler. De un total de 30.259 viviendas disponibles durante 2016 en dicho distrito, 1.239 viviendas (4,09%) se destinaron a un uso turístico.
Atribuir al sector de de la vivienda turística la disminución de la oferta activa y el aumento de precios de alquiler, de forma generalizada, no se sostiene por cinco motivos fundamentales:
No hay una disminución de la oferta de viviendas para residentes. En los últimos cinco años el número de hogares ha crecido en 23.591
A pesar de ser un hecho, la sustitución de alquiler residencial por uno vacacional no alcanza un valor significativo. En el distrito Centro, el número de contratos de alquiler (26.954) es similar al número de hogares en régimen de alquiler (27.885).
El aumento de precios es homogéneo en la capital. Los 26 barrios con mayor crecimiento de precios se distribuyen por 16 de los 21 distritos de la ciudad.
El crecimiento de los precios de viviendas de alquiler es proporcional al nivel de rotación del mercado inmobiliario por distritos.
En la gráfica se muestra la variación interanual entre oferta y demanda referente a la variación del precio del alquiler.
- (Verde) Precio de la vivienda (alquiler): El incremento del precio del alquiler se inicia durante el último trimestre de 2014, sin embargo, es en 2015 (9,02%) y 2016 (15,6%) cuando se acelera.
(Rojo) Paro: Presenta un comportamiento inversamente proporcional al incremento de precios del alquiler con -8,30% en 2015 y -9,15%
(Azul oscuro) Empleo: Alcanza un total de 107.504 empleos para la ciudad entre 2014 y 2016
(Azul claro) Tasa del paro: Inicia un crecimiento negativo inversamente proporcional al aumento del precio del alquiler.
(Morado) PIB: unto con el empleo, y la disminución del paro, se leen inconfundiblemente como los factores determinantes en el desplazamiento al alza de la demanda.
(Marrón) VUTs (viviendas de uso turístico): la salida de viviendas del mercado para dedicarse a uso turístico tiene un impacto concentrado en 4 barrios del distrito Centro, y nulo en el resto de la ciudad.