Se ha hablado largo y tendido de las implicaciones negativas del alquiler vacacional sobre el alquiler de larga temporada o residencial.
Debates televisivos, artículos en periódicos y numerosas declaraciones de intenciones de varios gobiernos autonómicos y locales. Pero, ¿hasta dónde influye el sector vacacional sobre el mercado inmobiliario del alquiler?
Barcelona ha sido una ciudad especialmente polémica en este sentido y las medidas adoptadas. Tal y como apunta el estudio elaborado por Apartur (Asociació d'Apartaments Turístics de Barcelona) y Fevitur a través de inAtlas, Barcelona lleva desde el 2015 experimentando una subida del precio medio del metro cuadrado para alquiler. Un 9,14% durante el 2015 y 10,12% en 2016.
Y sin embargo, la vivienda vacacional en Barcelona tan solo representa el 1,64% sobre el total del stock de viviendas disponibles.
Algunas de las atribuciones que han recibido las viviendas de uso turístico o habitatges d’ús turístic (HUTs), han sido la de limitar el acceso a la vivienda por parte de la población local, así como contribuir al descenso de la oferta de vivienda de alquiler de larga temporada debido al empleo con fines vacacionales.
¿Qué hace subir los precios?
Entre el 2014 y 2016 el número de habitantes de nacionalidad española creció más de 13.000 personas. En su mayoría concentrados en los barrios de mayor renta per cápita. También, el residente extranjero ha aumentado en 2.371 personas para el mismo periodo. Este sector experimenta un crecimiento acumulado de un 18%.
Atendiendo a los datos que facilita el informe, el aumento de precios de alquiler en Barcelona se debe a los siguientes factores fundamentalmente:
El aumento de los residentes con mejor preparación académica
El descenso del paro en la ciudad
El incremento del poder adquisitivo de ciertos sectores
El número de residentes con estudios universitarios, se ha incrementado entre 2014 y 2016. Barcelona ha pasado de tener una cuota del 23,93% de su población activa con estudios universitarios, en el año 2011, a una del 29,38%, en el año 2016.
El crecimiento económico de la ciudad ha provocado a su vez un aumento directamente proporcional del precio del alquiler de la vivienda. La Ciudad Condal ha disminuido su porcentaje de paro durante los pasados tres años, alcanzando una disminución de más de 20.000 personas.
El empleo en la ciudad ha subido un 2,40% en el año 2014, un 3,54, en el año 2015, y un 3,42%, en el año 2016. El acumulado, entre 2014 y 2016, es de 67.959 empleos nuevos. Sin duda, ambos indicadores reflejan los tres años de crecimiento del PIB (2014: 1,4%; 2015: 3,2%; 2016: 3,2%).
Estos datos, además, se traducen en un incremento del nivel de ingresos del perfil que se menciona previamente. De entre todos los sectores destaca la industria tecnológica, la cual ha generado el 12,48% del empleo entre 2014 y 2016.
Un sector que además ostenta un nivel de salario medio (34.956€ en el año 2015) en Barcelona por encima de la media.
Realidad del alquiler vacacional en Barcelona
A pesar de la creciente percepción de escasez en la oferta de acceso a la vivienda, Barcelona ha incrementado el mercado de la misma durante los últimos cinco años, pasando de 105.152 viviendas en 2015 a 106.855 en 2016.
Por otro lado, la oferta de viviendas destinadas al uso turístico no sólo ha dejado de crecer, sino que ha sufrido un descenso en 2016 con respecto al año previo. Alcanzando un total de 1.076 viviendas, las cuales retornan al mercado inmobiliario.
Tal y como apunta el estudio, el volumen de viviendas de uso turístico en Barcelona representa un 1,64% sobre el total del stock de viviendas disponibles, alcanzando las 13.555 unidades.
La idea de que la vivienda vacacional es el causante único del incremento del precio de la vivienda, la disminución del stock o el desplazamiento de la población hacia otras áreas no se sostiene.
Barrios como el de Ciutat Vella no experimentan una reducción del número de hogares por la presencia de viviendas de uso turístico. El perfil y régimen de tenencia de los arrendatarios está cambiando, siendo una variable más significativa frente al auge del alquiler vacacional en la zona.
El incremento de precios de la vivienda es homogéneo en toda la ciudad, incluso en las zonas donde no existe oferta de vivienda turística. Según afirman el informe, el comportamiento de los factores que afectan a la demanda del alquiler son iguales en diferentes barrios.
En conclusión
Acusar a las viviendas turística de fomentar el incremento de precios de los alquileres residenciales no es una afirmación honesta.
Para que esto ocurra es necesaria la extracción de una vivienda residencial hacia el mercado turístico, algo que no ocurre desde el 2015, fecha en la que se inició la subida de precios del mercado inmobiliario.
El caso de Barcelona está influenciado por el incremento de la demanda de alquiler residencial en barrios concretos por un perfil de inquilino con un nivel adquisitivo mayor que años atrás.
También, el lugar que ocupan las viviendas de uso turístico en el parque de viviendas de Barcelona es de un 1,64%. Un porcentaje poco representativo que empobrece el argumento del alto nivel de vivienda de uso turístico en la capital catalana.
Durante 2016 el mercado de viviendas de uso turístico ha devuelto unidades al mercado residencial, lo que se traduce en un aumento de la oferta.
La rentabilidad de las viviendas vacacionales tampoco juega un papel en la oferta de un tipo de vivienda u otro. Esta es sólo un incentivo que permite al propietario decantarse por una opción u otra.