Se ha especulado largo y tendido sobre las ventajas de un tipo de alquiler sobre otro. En particular, se han destacado en varias ocasiones las cargas fiscales que hay que soportar en función del tipo de alquiler por el que se opte. Entendiendo en este artículo a los alquileres de corta temporada como vacacionales o turísticos, regulados por la correspondiente legislación de alojamientos turísticos de cada región.
Los alquileres de larga temporada ofrecen seguridad y estabilidad frente a los alquileres estacionales. Sin embargo, el beneficio de estos últimos frente a los primeros varía notablemente a corto plazo, dejando las rentas de alquiler mensual a un valor notablemente inferior al de las viviendas vacacionales.
Sin embargo, la realidad tras esta comparación es que no se puede realizar de un modo objetivo. Se trata de modelos de negocio diferentes que se orientan hacia dos nichos de mercado opuestos. La demanda de un alquiler vacacional es completamente distinta a la del alquiler residencial y hasta las leyes que lo regulan son diferentes.
Alquilar para larga temporada
El alquiler tradicional sigue imperando durante las decisiones sobre qué modelo de alquiler es mejor. El alquiler residencial, entre otras cualidades, proporciona estabilidad financiera al propietario.
Se trata de la opción más ventajosa en cuanto a rebajas fiscales y gastos de gestión se refiere. El alquiler de larga temporada se beneficia de la deducción ante Hacienda de gastos derivados de la actividad del alquiler, tales como electricidad, IBI, etc. Se estima que aproximadamente una horquilla que va desde el 21% al 25% de los costes derivados. Ventajas con las deducciones fiscales a las que puede acojerse la vivienda vacacional siempre y cuando las gestione un particular.
También cuenta con la comodidad de ofrecer tranquilidad en lo que a su gestión respecta. El alquiler residencial no conlleva ningún tipo de cuidado continuado, tan solo aquel que por desperfectos asociados a la vivienda tenga que hacerse cargo.
Sin embargo, invertir en una vivienda para destinarla al alquiler residencial no está exenta de riesgos. Aunque a largo plazo es posible alcanzar mejor rentabilidad, son numerosos los casos en los que afloran diferencias entre el propietario y el inquilino. Problemas con los pagos mensuales, desperfectos en la vivienda, desacuerdos entre las partes, etc.
Alquiler vacacional
El alquiler vacacional se ha impuesto como una tendencia durante los últimos años. ¿O lleva más entre nosotros? La vivienda vacacional es una realidad desde hace años que poco a poco se ha ido imponiendo en el mercado turístico español.
Este modelo de alojamiento turístico es un tipo de alquiler que poco a poco queda sujeto a regulaciones específicas a lo largo de toda la geografía española. En gran medida, debido a las fuertes polémicas levantadas en torno al sector, lo cual ha suscitado recelo en torno a este sector.
En cuanto a sus ventajas, invertir en una vivienda para destinarla al alquiler vacacional es una opción que puede proporcionar un retorno de la inversión a corto plazo. Sin embargo, está supeditada a numerosos condicionantes como son la localización (zonas turísticas no excluidas del planeamiento urbano), temporalidad, situación geográfica, etc.
Se trata de un tipo de alojamiento turístico creciente, según medios de comunicación como El País o La Razón, más de 22 millones de viajeros se han decantado por esta opción para hospedarse en sus destinos turísticos en los dos últimos años. La utilización de la vivienda vacacional aumenta en España un 32,5% en 2017 frente a 27,2% en 2015.
Además, si es el propietario quien explota la vivienda, y se encarga de toda la gestión, puede deducir gastos asociados a la actividad en su declaración de la renta, igual que un alquiler residencial. Sin embargo, esta situación cambia si se contrata a una empresa gestora.
En caso de contratar servicios de gestión, tales como los check in y check out, limpieza, reservas, entrega de llaves, etc. Los ingresos del alquiler vacacional pueden mermar desde un 15% a un 25%.
Entre otras desventajas, la temporalidad de dichas viviendas irá fuertemente asociada a otras variables en torno a su propiedad. Para alcanzar una rentabilidad óptima con un alquiler turístico es necesario que la vivienda se encuentre ocupada durante un mínimo de noches, algo que no siempre es posible.
Por ello siempre es recomendable estudiar cuidadosamente los factores asociados a las oportunidades que su vivienda ofrezca como alojamiento turístico, promoviendo, entre otras cosas, la versatilidad ante diferentes temporadas durante el año.
¿Qué opción es para mí?
Depende. La decisión más acertada estará influenciada por diversos factores relativos a la vivienda y a tu situación personal. Aunque se trate del alquiler de una vivienda en ambos casos, el tipo de usuario es completamente distinto entre las dos opciones.
Son dos opciones que cubren necesidades distintas del mercado de viviendas en zonas urbanas o rurales, sin embargo el bien que emplean es el mismo. La situación del inmueble, la localización geográfica, la regulación de alojamientos turísticos de tu Comunidad Autónoma, etc. Son factores a tener muy en cuenta.
También su disponibilidad. Si dispone de tiempo suficiente para prestar la atención necesaria a un alojamiento vacacional. Si puede encargarse de las tareas de gestión, si puede permitirse la contratación de un gestor, si compensa el volumen de ingresos con la dedicación empleada…
La decisión adoptada puede hacer que los ingresos oscilen notablemente, por lo que recomendable que se estudie cada situación de forma particular.